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満室経営3つの成功ポイントその2「差別化で商品(部屋)作り」

依存体質から脱し、管理会社と共に歩む

弊社のご提案は、決して管理会社を攻撃することではありません。

 

管理会社スタッフは毎日早朝から夜遅くまでフル回転で激務をこなしておりますから正直時間はいくらあっても足りないと思います。日頃私の物件を守ってくれている彼らには心から感謝しています。
だからこそ管理会社と「共に」経営をするのです。そのためにはまず、管理会社に依存・丸投げを止め、大家さん自身の意識を変えましょう。

 

よくあるリフォーム時の会話…

オーナー: 「xxx号室だけど原状回復の際にせっかくだから差別化したいよね。何か入居付けに有利な提案出してよ。」
管理会社: 「では、お部屋のクロスを張り替えて、差別化としてウォシュレットを新設しましょう。ウォシュレットがないとダメっていう人多いですからね。」
オーナー: 「そうだね。せっかくクロス張り替えするならアクセントクロスも入れてよ。」
管理会社: 「いいですよ。クロスがどれにしましょう?今はネットでカタログ見れますから、指定してください。」
オーナー: 「よくわからないから君に任せるよ。」
管理会社: 心の声「えーっ! 柄なんかわかんないよ!もしクロスの柄が気に入らなくて決まらないと俺の責任になってしまう…。ここは無難な柄を選ばないと…」
管理会社: 「では、このパステル調の万人向けのクロスはいかがですか?男性、女性、年齢関係なく好まれると思いますよ。」

“管理会社任せ”が生む悪循環

提案といってもこのくらいの内容ではないでしょうか?

 

今時クロスを張り替えで清潔感を出すのは基本中の基本ですし、ウォシュレットだってどこにでも付いていますので、サプライズにもなりません。仲介業者さんの目にも「普通の部屋」としか映らないので物件認知度も低いまま放置されるのがオチです。

こうして、アクセントクロスなのに壁の近くまで来ないと気が付かない、ちっともアクセントになっていない、“痛い”アクセントクロス部屋ができ上がるのです。

 

管理会社のスタッフも大変です。

日々の激務+大家とのヒアリング+決まる部屋を提案+決まらなければ怒られ、内見時にお客様から「このアクセントクロスじゃなければ良かった」と言われた日には、大家さんとの板ばさみでストレスも限界。

こうして大家さんの“人任せ”を起点に、悪循環が始まります。

現状に気づいてください

今、札幌の空室率は平均20%を推移しています。区によっては27%を超えるエリアもあります。

そんな状況でまだ白い壁・メイプル色のフローリング、ウォシュレット、普通のシーリングライトなど横並びの設備を入れて普通の部屋にして、どうしてもここに住みたいと思う入居者様が大勢押し寄せるでしょうか。
原状回復で白色クロスを全面に貼り、ちょいちょい原状回復をしても、山のようにある他の空室と同じような部屋を目指していては埋まりません。

 

  • ●綺麗にリフォームしたけど決まらない。
  • ●原状回復は完璧なのに決まらない。
  • ●みんなと同じことしているのに決まらない。

 

なぜだろう?まだ、リフォーム済み情報が浸透していないのかもしれない。もう少し待とう。

 

長期空室と言うボディーブローが収益的にも精神的にも襲いかかります。そして、部屋に強みが無いので、急に不安になって「家賃の値下げ」+「広告費を費やす」と言う一時凌ぎの「麻薬」に走るのです。

 

  • ●「リフォームしたけど決まらないから家賃下げませんか?」
  • ●「なかなか決まらないので広告費上げませんか?」

 

と、後ろ向きな提案が来たことはありませんか?
その前にまだまだやれることがあります。家賃と広告費の検討は、リフォームをやり尽くしてからでも決して遅くはありません。

「ウリ」のある部屋作りが満室経営へのステップ!

毎回家賃を下げて、広告費を上げ続けたらいつかは廃人です。

 

  • ●築浅なら付加価値UPのプチリフォーム
  • ●築古なら時代払拭リフォーム

 

がおすすめです。築古の物件はどうしても昔ながらの古臭さがにじみ出いてるので、時代感を現在に少しでも近づけます。その後は毎回退去が出た度に少しずつ付加価値UPのプチリフォームをして行くのです。

 

その利点とは…

  • ●退去毎物件に付加価値が付くので、家賃が下りにくい。
  • ●仲介業者さんの目に留まりやすくなるので、認知度UP。
  • ●過度な広告費(死に金)を室内設備と言う資産(生き金)に出来る。
  • ●室内設備は数年は部屋に資産として蓄積されて行く。
  • ●入居者の好みやニーズと合致する確立が上昇するので、成約率のUP。
  • ●周辺ライバル物件との差別化になる。

こうなればもう名物物件も夢ではありません。

 

これだけ街に空室が溢れていればお客様はお部屋を選びたい放題です。コンビニのインスタントラーメンの棚を見てください。沢山並んでいる小さなカップ麺でも、パッケージデザインを考え、様々な付加価値、差別化をして、少しでもお客様に手にとってもらおうと努力しています。大家業も同じです。どんな小さな部屋でも、お客様に選んでもらる部屋を目指すのが、満室経営のポイントです。お部屋は大切な商品なのですから。

 

もしあなたの物件に空き部屋が多く、定着率が低いならばそれは、「ウリ」が無いからではないでしょうか?

 

  • ●リフォームをどこに頼んでいいかわからない。
  • ●適当なリフォームはしてほしくない。
  • ●魅力が詰まった“選ばれる”部屋にしたい。

 

報告ネットはそんな悩める大家さんに向けて、物件に合ったリフォーム提案をいたします。

 

 

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