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報告ネットの山岡です。

皆様空室は埋まってますでしょうか?

去年の冬は暖冬でそれそど雪の被害はありませんでしたが、今年はどうなるんでしょうね。

定期的な除雪をこころがけて入居者のストレスを掛けないようにするのが、長く住んでもらえるコツです。

ストレスを溜め込んだ入居者は次の冬が来る前の秋に引っ越すのはそのためです。

暖冬と言われていますが、ドカ雪は必ず降りますので、天気予報に注意して大雪の場合は管理会社に除雪の確認+除雪依頼をしましょうね。


では、本題です。


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  : 札幌3大業者別空室営業法  業者別アプローチ 基本編             :
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札幌の仲介業者は大手3社があります。

1:常口アトム
2:ビッグ
3:アパマンショップ


この3つの業者によって大家が行う空室営業方法は大きく異なります。
一見普通に営業すれば良いと思うでしょうが、



      実は違うんです。


そのポイントは、業者のデータ端末の仕組みです。

今多くのお客様はインターネットを使い住む場所を決め、ピンポイントで住むエリア付近の物件を検索し、物件情報をプリントアウトし物件指名で店舗に訪れます。

ですので、各社端末に適切に掲載されるのが最大のポイントとなります。


広告費も重要ですが、まずはネットに検索対策をきちんとすれば、過剰に広告費を掛けなくてもお客様が勝手に物件を指名してくれる訳です。



まずは、各社の端末に貴方の物件(空室)が登録されているでしょうか?
空室がありながら、端末に未掲載の場合、空室募集されていないと同じことですので、至急管理会社の担当に確認してもらいましょう。


登録されていた場合は表示される物件画像のチェックを行いましょう。



【各社共通端末データ基本確認項目】


《外観写真の確認》------------------------------------------------
  こんな画像が使われていたら差替えしないと駄目です。

1:雪が写っている。
    寒く冷え冷えしたイメージで第一印象で候補外です。

2:建築途中の画像
   重機や工事車両などが入っているだけで、騒がしく未完成のイ
   メージを与えクリック率が減ります。

3:背景が曇り空
   日当りの悪さ、寒い、暗いを連想します。


      ↓          ↓


  上記のような画像が使われていたら即差替えしないと、一生その画像を
  使用されますので、絶対に変えさせましょう!



  このような良い画像に変更するだけで客付けに+影響します。

1:背景が青空
   暖かく、日当りの良さを連想させます。

2:電線を消す
   一部の地元大家さんは電線をCG技術で消しています。
   電線など邪魔な物を消すと物件が栄えます。

-----------------------------------------------------------------


《間取り画像の確認》---------------------------------------------

間取り画像は表示されていますか?
間取り画像が無いだけで指名物件への道は遠のきます。

-----------------------------------------------------------------


《室内画像の確認》---------------------------------------------

室内画像は表示されていますか?
各社とも室内画像掲載に力を入れておりますが、まだまだ撮影されていない物件が多いです。
  せっかく付加価値UPリフォームをしてもリフォーム後の画像に差替えされていない物件も多く見受けます。
これでは原状回復+αが活かされていませんので、非常にもったいないです。

-----------------------------------------------------------------



以上 基本編です。



まずは基本的な画像データの確認を行います。 ここで画像が本当に無くて表示しない場合は早急に用意することです。

特に青空が背景の写真は、北海道の夏に「スカっ!」と雲ひとつ無い晴れた日を狙って撮影したいものですが、管理会社も中々天候まで見て撮影はしてくれませんので、多くの遠方大家さんは札幌観光ついでに撮影しているようです。
それでも天候次第なので、非常に難しようです。


そんな時は!

報告ネットの「収益物件 一般確認対処(単発対処)」をご利用頂ければ「晴天時に対処してください」と依頼受ければ天候を見て最高の日に撮影
します。

それか、基本巡回契約なら毎月対処する際天候が良い日には、差替え用の画像しても使えるような外観撮影をするので好評を得ています。
よろしければご依頼ください。




各画像が有るにも関わらず差替えされていない場合は管理会社担当者へ各業者へ再度差替えを依頼するよう要請してみてください。


その際の問題点
仲介業者の端末なので差替えを強制出来ない点を忘れないでください。
いくら管理会社が仲介業者に頼んでも差し替えするかしないかは向こう次第なんです。
要請=(イコール)即差替えではありませんので、管理会社に怒ることはしない方が懸命です。


では、管理会社で出来ない事を出来るのか?



   出 来 ま す !
   ^^^^^^^^^^^^^^^^^


これも仲介業者次第なので100%ではありませんが、差替えは可能です。


その方法は業者別のアプローチで可能なのです。

この方法は次回のメールマガジンでお教えします。


……………………………………………………………………………………


このメールマガジンの記事は私が1つ1つ実際に行動したノウハウで地元だから出来る事(出来た事)を遠方大家さんでも出来るようにアレンジしわかりやすくお伝えしています。

空室対策に特効薬はありません。数%の成約率UP対策を1つ1つ積み重ね数10%にして行くしかありません。 お教えする技の数々の1つを実施したからと言って即成約にはなりませんが、必ず効果は出ます。


・無理だ。そんな事出来ないと思う前にどうすれば実現可能か? 
・管理会社担当がスムーズに動いてくれるためにはどうすればいいか?
・実現のためにはどのような地元サポーターを味方につければいいか?


を考えてください。


管理会社+地元サポーターが必要な時代になったと私は考えています。

長期投資の不動産投資です。

特に厳しい札幌賃貸経営をされる皆さんの地元サポーター(セカンドオピニオン)として、強力にサポート出来たら幸いです。

                            山岡 清利

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   ┌───┐  《 報告ネット 》  http://www.houkoku.net/
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    株式会社 満室研究所
    〒064-0824  北海道札幌市中央区北4条西20丁目1-3-13F
    担当:山岡清利  TEL:011-303-7071  

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